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对打造楼宇经济高端区的几点思考

作者: 来源:西湖区人大常委会 日期:2013-12-02

  楼宇经济是经济从工业化向后工业化过渡时期形成的一种新型经济形态,是实现对土地等不可再生资源的集约化利用和资产化管理,促进城市经济由外延式扩张向内涵式提质转变,推动区域空间结构整合与产业经济结构调整的有机结合,也是西湖区实施现代化服务业强区战略,推动区域经济转型发展的必然选择。实践证明,发展楼宇经济既达到了向天空要空间、向空间要财富的目的,又起到了集聚优质企业和高端经济人才的效果。为此,围绕区委第八次党代会提出的“打造楼宇经济高端区”的目标,课题组走访了西湖区的部分经济职能部门和相关镇街,通过听取汇报、召开专题座谈会、查阅资料等形式,对西湖区楼宇经济发展情况进行了深入调研和思考,力求能为推动西湖区打造楼宇经济高端区提供有益的参考。

  一、西湖区楼宇经济发展的基本情况

  近年来,西湖区坚持以“国际化、高端化、特色化、集约化、标准化”为导向,按照“招商一批、管理一批、更新一批、建设一批、规划一批”的思路,依托该区特有的人文社科、生态环境等资源优势和现代服务业的产业优势,做优做精“一核一带三区”的空间布局和产业布局,全面推进楼宇经济高端区的打造。

  (一)总量与规模不断扩大。近年来,西湖区深入推进重点项目建设、“三退三进”、腾笼换凤、“三改一拆”等工作,楼宇资源不断扩容,中介服务、文化创意、广告设计、金融证券、房地产开发等优势产业在楼宇中的集聚效应不断放大。据统计,全区现有上规模(即总面积≧8000平方米或楼宇税收≧1000万元)的商务楼宇近百幢,总面积近400万平方米,入驻各类企业6000余家。在2012年成功打造12幢亿元楼,40幢千万元楼宇的基础上,今年再接再厉,1-9月已打造亿元楼9幢,千万元楼35幢。

  (二)特色与效益不断提升。目前,黄龙国际商圈集聚了较多的跨国公司和中介服务业企业,文三路电子信息街区集聚了IT业和贸易业企业,创新创意产业在之江、城西、三墩等区域快速发展,并形成了产业特色楼宇集群和“中介服务楼”、“计量检测楼”、“文创产业楼”等专业特色楼宇。1-9月,全区45幢重点监控楼宇区内企业贡献税收38.69亿元,其中地方财政收入22.96亿元,税收属地率达92%,平方税收2693元,特别是世贸中心以6.15亿元的税收贡献成为西湖区第一幢“5亿元”楼宇,平方税收达到21540元。

  (三)优势与品牌不断显现。现代服务业强区战略的实施,加快了城市化进程,推动了优势产业深度集聚,西湖区作为省委省政府驻地、休闲旅游胜地以及众多高校、科研院所集聚地,在发展楼宇经济中的区位优势、资源优势和环境优势不断显现,楼宇经济发展不断迈向高端化。同时不断创新管理模式,不断推进“审批服务进楼宇”等特色工作,以欧美中心为代表的“党建为核心、经济为主体、服务为载体”的“三位一体”楼宇集群管理服务新模式基本形成,有效发挥出西湖区楼宇经济的优势与品牌效应,黄龙国际商圈、文三路电子信息街区在省市都具有较高知名度和影响力,之江文创园、莲花商圈、西溪湿地影视等品牌也在进一步打响,今年,西湖区有12幢楼宇被评为市50佳商务楼宇,楼宇培育和发展走在了全市前列。

  (四)潜力与后劲不断增强。依托黄龙国际商圈的辐射带动,以及文教商圈、城西商圈的日趋成熟,楼宇招商呈现良好势头,1-9月,引进现代服务业企业3174家,到位资金214.99亿元,分别占引进企业总数的95.49%和资金总额的93.96%,其中10亿元以上项目4个,亿元以上项目44个。同时,三墩区块、蒋村新区、之江地区、西溪谷等区域新建在建楼宇项目储备充足,现有在建楼宇项目48个,预计年度可投入使用的楼宇16个,招商面积达70万方。加上现有的存量、空闲资源,西湖区楼宇可招商面积达到160余万方。

  (五)服务与扶持不断优化。区级层面制定了楼宇经济“十二五”规划及分年度实施计划,建立了楼宇经济工作领导小组、办公室及服务中心,统筹全区楼宇经济发展各项工作,同时健全各项工作机制,改革行政审批制度,开展“十进黄龙”、“三退三进”等专项活动,不断加大协税护税和财政扶持力度,推动楼宇经济快速集聚发展。各镇街也不断完善组织网络,优化楼宇经济协作招商、联动管理、考核奖惩、激励扶持等政策,探索楼宇社区、一站式代理代办、地毯式排摸、网格化服务、“九员”服务进楼宇等举措,不断做大做优楼宇经济。

  二、西湖区楼宇经济发展的主要瓶颈

  在调研中也发现,在推进楼宇经济发展等方面,西湖区还受到一些主客观因素的影响和制约,主要有以下几个方面:

  (一)资源性因素制约楼宇经济的扩张。一是主城区的楼宇资源日益稀缺。西湖区各镇街、园区的存量楼宇资源总体上呈现“中心贫、周边富”的格局。特别是主城区的部分老街道,楼宇资源日益贫乏。如北山街道楼宇以行政事业单位和居民楼居多,基本无纯商业楼宇且无可开发资源,该街道的楼宇入住率已达到97%以上,可用于招商的楼宇面积仅3000余平方米。西溪街道13幢重点楼宇的入住率均在95%以上,部分楼宇甚至达到100%,空余资源越来越少。二是区域环境制约城郊楼宇资源的利用。虽然三墩、转塘、蒋村等区块拥有不少楼宇项目,但受地域环境、道路设施、人口集聚以及公建配套等影响,入驻楼宇的企业以低、小、散居多,楼宇的综合利用效率较低。三是商业楼宇的可控性较低。西湖区的商业楼宇业主大多为市场主体,政府实际掌握的资源十分稀少,对楼宇招商的控制力较低。商业楼宇项目主体或业主追求租金利益与政府需要高成长性企业、属地企业的税收收入之间的矛盾始终存在。这些市场主体在运营过程中“重租轻税”的逐利本能,使之在“租金”与“税金”的天平中更愿意选择前者,进而影响到入驻楼宇企业的税收属地率和贡献率、产业导向以及经济业态。

  (二)竞争性因素制约楼宇经济的发展。一是周边城区的政策优势较为明显。由于财政管理体制、城市功能布局等原因,周边余杭区的海创园、临安的青山湖科技城、江干的钱江新城以及拱墅、滨江等区域在税负减免、财政补助等方面的扶持政策优势明显,再加上土地供应和楼宇资源充足、租金差异等优势,给西湖区楼宇招商带来强劲压力。另外,位于西湖区核心商圈的11.44平方公里高新江北区块,滨江区在不需承担大量社会管理事务,并且能在科技扶持、房租补贴上给予更大优惠的基础上,与西湖区竞争企业落户,优势显而易见。而西湖区现有的楼宇经济扶持政策在扶持重点、形式以及支持力度上也有待进一步完善。二是企业流动门槛更低。如市工商局出台的《深化改革优化服务促进创业创新的实施意见》中,废除了工业性企业设立和变更时必须当地政府批准、企业外迁时必须当地政府或者部门同意等规定,使得企业流动的约束力更小。有的企业为达到外迁的目的,甚至采用了直接注销企业名称的办法,使得设置企业外迁的“拦水坝”失去了应有的作用。三是楼宇资源充分挖掘、有效利用尚待加强,协税护税责任共担机制有待进一步健全完善。

  (三)管理性因素制约楼宇经济的提质。一是产业特色还不够鲜明。目前,很多楼宇没有明确的功能定位和产业布局,特色集聚程度相对较低。单幢楼宇中进出口、货运代理、设计、广告、建筑等多种行业、产业、业态无序分布,同业企业数超七成的楼宇寥寥无几。另外,还有不少楼宇项目属于商务办公和单身公寓并存,且单身公寓的面积至少占楼宇总面积的30%以上,也使得这部分楼宇失去了建设特色楼宇的基础。二是品牌品质还不够响亮。西湖区的黄龙国际商圈虽然经过几年来的潜心打造形成了较大的品牌度和影响力,但商圈楼宇中总部企业与外资企业的比重不大,企业总体档次不高,而且黄龙商圈外围的道路、停车泊位无法满足现有的交通流量需求,周边生活配套和环境也有许多提升空间,与国际商圈的目标还存在一定的差距。其他商圈在品牌知名度、产业特色以及楼宇宣传等方面的力度也有待提高。另外,西湖区不少建于20世纪90年代的楼宇在硬件设施、软件配套、管理模式上还需进一步改善。三是楼宇管理还不够精细。虽然各镇街都想方设法建立了一系列楼宇服务和管理机制,加大了楼宇排摸力度,完善了楼宇的基础信息台账,对楼宇入驻企业信息、收税情况、归属地、楼宇空置情况实施动态管理,但从区级层面来看,全区的楼宇经济信息平台还未建立,招商落户、企业外迁、楼宇资源使用、空置情况等信息未实现对接共享,楼宇资源统筹利用水平还有待进一步提高。

  三、推动楼宇经济高端区打造的几点建议

  打造楼宇经济高端区离不开品牌、资源、产业和管理的支撑,结合调研中发现的问题和平时掌握的情况,我们就进一步深入推进楼宇经济高端区的打造提出以下几点建议:

  (一)做精楼宇经济的品牌。一是要明确目标定位。要坚持以五化为导向,全力打造楼宇经济高端区目标不动摇,着力在培育楼宇的高端化、品牌化、特色化上下功夫,形成重点楼宇、一般楼宇和特色楼宇三级楼宇发展梯队,为现代服务业发展提供更多的空间资源和集聚优势。二是要强化规划引导。要坚持高品质规划,统一布局楼宇经济功能区块,加强对楼宇项目在选址定点、楼宇设计、产业布局、物业管理等方面的规划引导,合理搭配不同类型、功能的楼宇比例,同时要加快公建设施的建设以及餐饮、消费等商业商务配套的完善,形成更多的高品质楼宇经济发展载体。三是要注重对外宣传。要高度重视楼宇经济的品牌和商誉,突出对政策、楼宇、入驻企业的宣传推介力度,要通过楼宇经济扶持政策的宣传,让公众和商家了解西湖区发展楼宇经济的优势和决心;通过对在建和建成楼宇的形象宣传,让西湖区各个商务楼宇的功能特色更加鲜明,更有影响;通过对入驻企业的宣传,构建楼宇产业的生态链,吸引上下游产业项目的入驻,壮大产业规模,提升楼宇知名度。四是要形成工作合力。要全面整合各镇街、工商、税收、招商等信息资源,建立全区楼宇经济信息服务平台,对楼宇资源现状分布、功能定位、经营主体、物管公司,入驻企业的产业结构、经营业态、税收归属、平方税收,以及企业进出变动情况等信息实行动态监管,定期分析楼宇经济的发展态势。

  (二)做足楼宇资源的增量。一是新增楼宇要快建优用。对48个在建楼宇项目要突出重点,落实责任,盯目标、盯进度、盯节点、盯成效,统筹推进项目建设,力争项目早建成、早投入、早见效。二是现有楼宇要提档升级。要以“三改一拆”为契机,大力推进现有楼宇、老旧楼宇、旧厂房、专业市场的改造提升工作,进一步扩容楼宇资源空间。要扎实推进古荡科技园区、骆家庄工业园区、西斗门等地块的改造项目,积极培育楼宇增量空间,为楼宇经济打造新增长极。要采取多种形式,引导业主对楼宇的房屋立面、配套设施、内部环境进行有机更新,提升楼宇的档次和品质。三是社会楼宇要整合利用。要切实加强与社会楼宇业主的密切联系,跟踪项目建设进程和楼宇招商情况,充分挖掘,为我所用。要主动排摸主城区高校、行政事业单位的楼宇资源,加强对政策、合作模式的研究探索,争取有所突破。要充分整合全区的楼宇资源,加大区级层面的统筹协调力度,高效利用好有限的楼宇资源。

  (三)做强楼宇经济的特色。一是要注重特色产业的招引。要注重发挥信息、资源、项目、成果“四共享”及区、部门、镇街“三联动”机制,坚持量质并举、资税并重的思路,充分结合楼宇的产业定位和业态布局,择优招引能量大、效益好、体现城市集聚功能的境内外大公司、大企业,区域性总部和销售中心、研发中心,不断提升招商绩效,提高楼宇的入驻率、注册率和贡献率。二是要注重特色楼宇的培育。要以商务商贸、文化创意、电子信息、科技研发等产业作为主力业态,重点培育一批金融服务型、中介服务型、科技研发型、现代传媒型等特色楼宇。要加大“腾笼换凤”、“三退三进”工作力度,通过产业选择和引优汰劣,引导楼宇产业有机更新,突出上下游企业和同类企业的集聚,打造并打响特色楼宇的品牌。三是要注重特色商圈的打造。要坚持以楼兴商、以商促楼的思路,加快推进楼宇与商务区、城市综合体、高校的整合,进一步做大做强以黄龙国际商圈为核心的高端楼宇商圈,以文三路电子信息街区为核心的电商、信息产业集群,以西溪谷-西溪湿地为核心的总部经济圈,以美院象山校区为核心的创意设计产业圈,以浙大紫金港为核心的创业创新圈,促进楼宇与商业商务的融合互动,打造特色楼宇集群和商圈。要全面提升黄龙国际商圈的功能品质,加大精品楼宇的招商推介,引导国内外优质物业公司实施管理,缓解周边交通压力,完善商业商务区步行系统,深化企业对口服务,进一步吸引中介服务、金融服务等优势企业集聚,实现黄龙国际商圈高端化、专业化、国际化发展。

  (四)做优楼宇经济的管理。一是要优化政策。区政府层面要结合西湖区楼宇经济发展的实际,主动借鉴兄弟城区的先进经验和做法,进一步研究并完善西湖区促进楼宇经济发展的扶持意见,突出对优势产业的支持力度。设立楼宇经济发展专项资金,专门用于产业扶持、房租贴补、楼宇更新、业主和物管奖励等。镇街层面要建立健全对村社、楼宇业主、物管公司的考核激励机制,形成“楼宇业主(相关村社)、物业公司、入驻企业”三方联动的考核奖励扶持体系,激发各方积极性。二是要强化楼宇精细管理。要探索楼宇管理的新途径,推进“楼宇社区”建设,实现经济服务、民生保障、城市管理、综合治理、党群建设“五进楼宇”,搭建涵盖政策宣传、企业登记、民政事务、劳动保障、非公党建、群团组织等多方面服务内容的综合平台,为楼宇企业、企业员工提供主动化、个性化的服务。要进一步完善发展楼宇经济考核办法,明确各镇街、部门在保障楼宇经济发展中的目标任务和职责分工,建立量化指标评价体系,并与年终目标责任制考核挂钩。三是要加大协税护税工作力度。要尽快理顺区内企业镇街间流转的税收和属地管理问题,及时出台相关制度,形成协税护税一致对外的工作机制,减少镇街间的内耗。要完善协税护税审核流程和企业外迁考核奖惩,筑牢“拦水坝”,减少和防止税源收入较好的企业外流。要密切关注在西湖区纳税的异地发展企业,切实解决企业在发展中的问题,稳住并留住税源,同时加强与外迁企业的联系和沟通,努力争取外迁企业“回巢”发展。